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思路決定方向

由于發(fā)展的轉(zhuǎn)型以及個(gè)人專(zhuān)業(yè)的不足，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍存在一個(gè)問(wèn)題，即缺乏現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)理念。

大部分地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只重選址、招商及銷(xiāo)售，但輕功能布局和開(kāi)業(yè)及后期運(yùn)營(yíng)。沿用住宅地產(chǎn)思路開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，以物管方式代替運(yùn)營(yíng)管理，缺乏商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)化開(kāi)發(fā)技能人才。

盡管項(xiàng)目選址好卻回報(bào)差，招商銷(xiāo)售火爆、炒作轟動(dòng)，開(kāi)業(yè)卻很冷清，往往賺了住宅（或商務(wù)）卻虧了商業(yè)。

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要規(guī)劃先要策劃

從前期選址、定位、規(guī)劃布局，到中期招商、銷(xiāo)售，再到后期的運(yùn)營(yíng)管理、物業(yè)增值等，都離不開(kāi)整體精心策劃的環(huán)環(huán)緊扣。

商業(yè)地產(chǎn)只有做好充分的策劃準(zhǔn)備才能保證項(xiàng)目順利發(fā)展并最終實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果。

可以說(shuō)整體策劃在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中是整個(gè)項(xiàng)目的靈魂，好策劃往往可以事半功倍，同理，缺乏整體商業(yè)策劃的商業(yè)地產(chǎn)很難開(kāi)發(fā)成功。

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商業(yè)功能事關(guān)成敗

商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)最根本的不同是整體規(guī)劃時(shí)布局順序的不同。商業(yè)地產(chǎn)布局時(shí)需要先商業(yè)后地產(chǎn)，一味套用住宅地產(chǎn)模式搞規(guī)劃、搞布局必將影響項(xiàng)目發(fā)展。

“商業(yè)地產(chǎn)必須要有突出商業(yè)主題，突出現(xiàn)代商業(yè)功能的整體規(guī)劃布局。”缺乏商業(yè)地產(chǎn)基本概念和商業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)踐，往往會(huì)導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)好看不中用，最終變成“死”盤(pán)一個(gè)，無(wú)法后續(xù)經(jīng)營(yíng)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，約有70％左右的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就是因?yàn)樯虡I(yè)功能規(guī)劃布局先天不足造成失誤或失敗的，因此“商業(yè)功能規(guī)劃布局事關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的成敗，絕非危言聳聽(tīng)！”

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招商不是最終成功

不少開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重中之重就是招商。因此一味只重招商，甚至急功近利，項(xiàng)目各種軟硬件功能尚未完善就盲目采用銷(xiāo)售模式搞招商，以求早日回籠資金獲得回報(bào)。

這里需要提醒：商業(yè)地產(chǎn)最終是以經(jīng)營(yíng)效益論成敗，招商順利并不代表今后一切都順利?，F(xiàn)實(shí)中宣傳炒作越轟動(dòng)，招商銷(xiāo)售越火爆的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，開(kāi)業(yè)后往往并不成功：經(jīng)營(yíng)坪效差、鋪?zhàn)饴实?、失敗收?qǐng)霰缺冉允恰?/p>

不加選擇，沒(méi)有規(guī)劃，忽視質(zhì)量的盲目招商，勢(shì)必會(huì)為項(xiàng)目發(fā)展埋下重重隱患。

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發(fā)展人才戰(zhàn)略

商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)是兩個(gè)既有聯(lián)系又運(yùn)作完全不同的概念，住宅地產(chǎn)以銷(xiāo)售論回報(bào)，商業(yè)地產(chǎn)以經(jīng)營(yíng)論成敗。

懂地產(chǎn)又精通商業(yè)經(jīng)營(yíng)的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)人才，必須是經(jīng)過(guò)實(shí)戰(zhàn)磨練，有親自策劃、招商、銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)管理成功經(jīng)驗(yàn)的人。開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)可謂得人才者得“天下”。

商業(yè)地產(chǎn)選址可以多做選擇，資金亦可多方籌集，而具備商業(yè)地產(chǎn)全程操盤(pán)豐富經(jīng)驗(yàn)及專(zhuān)業(yè)技能的復(fù)合型人才卻是良將難求。

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個(gè)性發(fā)展按需定制

如果說(shuō)幾年前的商業(yè)地產(chǎn)是“筑巢引鳳”，那么近幾年則是：“按需定制”。

近兩年住宅政策調(diào)控的背景下，大量的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)轉(zhuǎn)向或增大商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這種大躍進(jìn)式的開(kāi)發(fā)導(dǎo)致同類(lèi)型商業(yè)地產(chǎn)泛濫。

面對(duì)這樣的局勢(shì)，只有轉(zhuǎn)向個(gè)性化發(fā)展，為客戶提供更完整全面的則只服務(wù)，實(shí)現(xiàn)“按需定制”才有可能脫穎而出。

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智慧運(yùn)營(yíng)迎接未來(lái)

針對(duì)當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)陷阱和誤區(qū)無(wú)處不在的現(xiàn)象，以及高回報(bào)誘惑之下潛在的高風(fēng)險(xiǎn)。不僅要考慮政策、資金有風(fēng)險(xiǎn)，更要認(rèn)真調(diào)查論證，融會(huì)貫通，以整體觀念開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，做到前瞻后顧。

在這個(gè)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)蓬勃發(fā)展的時(shí)代只有充分結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)科技的智慧運(yùn)營(yíng)模式才是迎接未來(lái)發(fā)展的正確道路。

商業(yè)地產(chǎn)如果繼續(xù)套用傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)模式及營(yíng)銷(xiāo)策劃理念，一味盲目開(kāi)發(fā)，必將面臨更大風(fēng)險(xiǎn)！